Строительная отрасль в России ежегодно демонстрирует рост: в эксплуатацию сдается до 100 млн кв м жилья. Тем не менее специалисты предупреждают, что эта динамика нестабильна. В ближайшем будущем ожидается спад деловой активности из-за ряда факторов.

Какие трудности испытывают застройщики в Рязани, стоит ли рассчитывать на падение цен на квартиры и как работает рассрочка? На эти вопросы ответили эксперты.

Кризис строительной отрасли

В течение последних шести лет объемы ввода жилья в России ежегодно увеличивались. В 2019 году сдали в эксплуатацию 82 миллиона кв. м, а в 2023 — рекордные 110,4 миллиона кв. м жилья. В 2024 году показатель немного превысил 107 миллионов кв. м.

По данным «наш. дом. рф», в 2024 году в Рязанской области ввели в эксплуатацию 271 тысячу кв. м жилья — это на 25% меньше, чем в 2023. Текущие тенденции показывают, что сокращение объемов строительства связано с дефицитом новых проектов из-за высоких ставок по кредитам и инфляции. Плановый показатель на 2025 год составляет всего 215 тысяч кв. м в сегменте многоквартирных домов.

Однако с учетом текущих рыночных тенденций можно ожидать, что доля массового жилья в продажах будет продолжать расти.

По прогнозам замглавы Минстроя Никиты Стасишина, после 2025 года возможен спад в отрасли из-за невысокой активности застройщиков в запуске новых проектов.

Вероятно, сокращение предложения на рынке недвижимости в сочетании со стабильным спросом предотвратит снижение цен на новостройки, которые достигли рекордных значений.

Согласно данным СберИндекса, средняя цена квадратного метра на первичном рынке Рязанской области на февраль 2025 года, составляет 114 тысяч 53 рубля. Этот показатель по стране достигает 169 тысяч рублей за кв. м. На стоимость жилья в различных регионах влияют как региональная специфика, так и внешние факторы.

В Рязани цена жилья напрямую зависит от объемов строительства. В регионах с низкими показателями жилищного строительства фиксируется самая низкая стоимость квадратного метра. Например, в пяти областях ЦФО, где темпы строительства минимальны, цены находятся в нижней части рейтинга.

Согласно данным Центра конъюнктурных исследований, почти треть (32%) строительных компаний считают уровень портфеля заказов ниже нормального. Каждый пятый опрошенный (21%) сообщил о сокращении объемов строительно-монтажных работ, а 16% отметили уменьшение числа новых контрактов. Ситуацию ухудшает и рекордно низкая кредитная активность застройщиков: индекс в третьем квартале упал до 99,3% по сравнению со 100,5% в конце 2023 года.

По мнению экспертов, главной причиной складывающейся ситуации стала отмена льготной ипотеки с 1 июля 2024 года. Ставки по жилищным кредитам в 23-26% годовых привели к тому, что в течение пяти лет заемщики переплачивают за квартиру вдвое. Досрочно погасить не получается из-за отсутствия свободных средств.

В таких условиях банки, минимизируя риски, кредитуют только заемщиков с высоким официальным доходом. Согласно данным РИА Новости, лишь 5,9% работающих жителей Рязанской области получают более 100 тысяч рублей в месяц. Этот фактор существенно сокращает число потенциальных ипотечных заемщиков.

Трудности семейной ипотеки

Как рассказали рязанские эксперты, программа «семейной ипотеки», предлагающая базовую ставку в 6% годовых, остается ключевым инструментом для застройщиков, позволяющим поддерживать темпы продаж на рынке жилья в регионе.

С лета 2024 года из программы были исключены семьи с двумя детьми старше шести лет, что ограничивает возможности для многих потенциальных заемщиков, считают рязанские эксперты. Ранее такие семьи могли рассчитывать на участие в программе, однако новые условия сделали ее менее доступной.

С декабря 2024 года по март 2025 года в Рязанской области наблюдались колебания комиссий банков для застройщиков за продажу по «семейной ипотеке», которые варьировались от 6% до 19%. Эти изменения создают неопределенность как для застройщиков, так и для покупателей.

Специалисты считают, что особое внимание также стоит уделить 11-ти малым городам Рязанской области: Касимов, Кораблино, Михайлов, Новомичуринск, Рыбное, Ряжск, Сасово, Скопин, Спас-Клепики, Спасск-Рязанский, Шацк.

Ранее там сохранялась возможность участия в программе для семей с двумя детьми старше шести лет. Однако с марта 2025 года ввели новое условие: разрешается покупка вторичного жилья только при условии, что возраст дома не превышает 20 лет. Это изменение может ограничить выбор для семей, желающих улучшить свои жилищные условия.

«К сожалению, реализация программы сталкивается с серьезными проблемами. В малых городах за последние 20 лет было построено крайне мало нового жилья, что сводит к минимуму доступность программы „семейной ипотеки“», — отметил рязанский застройщик.

Эксперты подчеркивают, что программа «семейной ипотеки» также продолжает оставаться актуальной, однако не лишена рисков. По согласованию с застройщиком можно изменить способ оплаты — перейти с рассрочки на ипотеку, заключив допсоглашение, которое требует регистрации в Росреестре. Стоит учитывать, что параметры программы могут быть пересмотрены, как это уже произошло с переуступкой прав требования.

Что с ценами?

Эксперты отмечают, что высокие и растущие ставки по долгосрочным кредитам для бизнеса и дефицит кадров в строительной отрасли, усугубляемый неопределенностью с миграционной политикой, также влияют на кризис в строительной отрасли.

Прогнозируется падение спроса на новостройки до 30%, что может привести к банкротству финансово неустойчивых компаний, чьи активы могут перейти к более крупным игрокам

«Значение Ключевой ставки напрямую влияет на финансирование строительства. Ситуация на рынке складывается таким образом, что для строительства новых проектов необходимо заключать кредитные договоры с банками на условиях плавающих ставок. Помимо этого, в расчете средневзвешенной ставки участвует специальная ставка, действие которой наступает в случае превышения продаж на эскроу счета над выборкой кредитных средств.

„ГК Зеленый сад“ учитывает эту особенность в рамках реализации проектов и построении графика производства работ для стабилизации ставок по кредитным договорам на уровне 1,5 — 4%. Это означает, что увеличение ключевой ставки не влечет за собой финансовых рисков для Компании», — рассказала директор по строительству компании «Зеленый сад» Екатерина Панина.

Она считает, что строительной отрасли в целом необходимо быть острожными в выборе перспективных проектов, финансовая модель по которым не способна выдержать нагрузку начисленных процентов по кредитам.

По данным Росстата, рентабельность строительно-монтажных работ остается одной из самых низких в российской экономике. В первом полугодии 2024 года она составила 7,9%, а доля убыточных организаций достигла 25,2%.

Именно поэтому в ближайшей перспективе в Рязани не ожидается снижения цен на жилье, считают местные эксперты.

«Высокая инфляция продолжает оказывать давление на стоимость строительных материалов, инструментов и техники, а также приводит к увеличению расходов на оплату труда. Кроме того, резкий рост ставок по проектному кредитованию также негативно сказывается на рынке. С 2019 года все новые объекты в России финансируются через банковские кредиты. Однако текущая ставка для застройщиков достигла 30% годовых, что делает запуск новых проектов высокорискованным и маловероятным», — заявил руководитель отдела по работе с клиентами ГК «Зеленый сад» Иван Гавриков.

Кроме того, наблюдается сокращение предложения на рынке жилья. Приостановка строительства новых объектов значительно уменьшила выбор для покупателей, что дополнительно поддерживает ценовой уровень.

Нововведения, ужесточающие получение ипотеки

С 2025 года начал работу новый «Стандарт защиты прав ипотечных заемщиков», ужесточающий условия кредитования. Теперь кредит не должен превышать 80% от стоимости жилья (бОльшая сумма возможна при наличии поручительства или дополнительного обеспечения). Максимальный срок кредита составляет 30 лет, а требования к возрастным ограничениям для заемщиков стали жестче — его могут взять мужчины до 35 лет, женщины до 30 лет (с учетом ограничения максимального возраста погашения кредита — 65 и 60 лет соответственно).

Иван Гавриков отмечает, что стандарт начнет полноценно функционировать только с 1 апреля 2025 года. Задача надзорного органа фиксировать нарушения и публиковать списки банков-нарушителей. ЦБ при этом заявил о готовности применять жесткие санкции к банкам, систематически нарушающим ипотечный стандарт, включая финансовые взыскания. Развитие этой практики станет ясным в ближайшие месяцы.

Ожидается, что уже летом 2025 года стандарт покажет первые результаты: банки могут отказаться от комиссий по семейной ипотеке или существенно снизить их размер, что повысит доступность жилья для покупателей и снизит финансовую нагрузку на застройщиков. Эффективность нововведений будет зависеть от строгости контроля со стороны регулятора и реакции рынка на новые правила.

Также с 1 июля 2025 года банки не смогут предлагать заемщикам низкую ставку по ипотеке за дополнительную плату, что лишит заемщиков одного из способов снижения ежемесячной долговой нагрузки.

Рассрочка — альтернатива ипотеке

С начала II квартала 2024 года в Рязанской наблюдается заметное увеличение покупок квартир в рассрочку. У ряда застройщиков этот показатель превышает 50% от общего объема продаж, а в компании ГК «Зеленый сад» он вырос с 5% до 20%, рассказывает руководитель отдела по работе с клиентами ГК «Зеленый сад» Иван Гавриков.

Этот тренд свидетельствует о том, что покупатели все чаще выбирают рассрочку, как альтернативу традиционным ипотечным программам.

Причин роста спроса на рассрочку несколько:

• сужение круга заемщиков: в последние месяцы доступ к льготным ипотечным программам стал более ограниченным. Это вынуждает многих потенциальных покупателей искать альтернативные способы финансирования;
• опасения граждан: высокие ставки по банковским вкладам и страх перед тратой сбережений заставляют людей искать более безопасные варианты вложения средств. На текущий момент на вкладах россиян находится более 56 трлн рублей, и многие предпочитают не рисковать этими средствами;
• низкий порог входа: на рынке появились предложения с нулевым первым взносом и возможностью погашения основной суммы долга в конце строительства.

«Группа компаний „Зеленый сад“ предлагает своим клиентам гибкие условия рассрочки, учитывая их финансовые возможности. Например, первоначальный взнос может составлять от 20%, при этом возможен индивидуальный график платежей. Кроме того, есть наиболее популярный вариант — первый взнос от 50% с ежеквартальными платежами. Также срок рассрочки зависит от даты ввода проекта, но не превышает 1,5-2 года», — отмечает Иван Гавриков.

В компании подчеркнули, что они предлагают персональные решения для клиентов, оказавшихся в сложной финансовой ситуации и не способных продолжать платежи.

Советы экспертов: что важно учитывать при выборе рассрочки?

При принятии решения о покупке квартиры в рассрочку необходимо заранее оценить несколько ключевых факторов:

1. Источники финансирования. Особенно это касается сделок с нулевым первым взносом и погашением основной суммы в конце строительства. Если рязанец планирует погашение рассрочки за счет продажи квартиры, нужно уточнить у застройщика наличие программ обмена жилья и закладывать от трех месяцев на продажу.
2. Сроки погашения.
3. Условия договора на случай расторжения. Надо заранее ознакомиться с условиями расторжения договора и репутацией застройщика.
4. Риски изменения условий ипотечных программ. Если рязанский покупатель планирует со временем изменить способ оплаты, нужно учитывать возможные изменения условий ипотечных программ.

Рынок рассрочки остается востребованным благодаря ограничениям по льготной ипотеке и высоким ставкам по банковским вкладам. ГК «Зеленый сад» фокусируется на гибкости и поддержке клиентов, предлагая рассрочку с первоначальным взносом от 20% на срок до двух лет. Ключевым условием успешной сделки остается прозрачное планирование финансовых обязательств, что позволит покупателям уверенно двигаться к своей цели — приобретению жилья без лишних рисков и стрессов.